Wat zijn de gevolgen van erfpacht voor de financiering van mijn huis?
Geplaatst op: 10-11-2020, 13:28:18
Voor het financieren van een huis met erfpacht zijn er aandachtspunten waar geldverstrekkers op letten. In dit artikel zetten we de belangrijkste punten op een rij. Zo weet je precies waar je aan toe bent als je een huis op verpachte grond wilt kopen.
Geldverstrekkers letten bij het financieren van een huis op verpachte grond voornamelijk op deze punten:
- Is de erfpacht afgekocht?
- Is er een jaarlijkse erfpachtcanon verschuldigd?
- Is er sprake van particuliere erfpacht?
1. Is de erfpacht afgekocht?
De erfpacht kan (voor een bepaalde periode) zijn afgekocht. In dat geval moeten er nieuwe afspraken worden gemaakt bij het aflopen van de erfpachtcanon. Na afloop van die periode wordt de canon herzien op basis van de grondwaarde. Is de grondwaarde gestegen? Dan kan er een hogere canon worden bedongen. Dit kan jouw financiële positie en de waarde van het pand dus verslechteren!
Geldverstrekkers willen om deze reden hun risico’s beperken. Zij willen niet dat er voor een nieuwe periode een veel hogere canon wordt afgesproken, als je nog niet eens halverwege de looptijd van je lening bent (wanneer de schuld nog hoog is ten opzichte van de waarde van het pand). Loopt het tijdsvak van de erfpacht wél binnen de helft van de looptijd van de hypotheek af (bijvoorbeeld binnen 15 jaar, bij een looptijd van 30 jaar)? Dan kan dit belemmerend werken voor het verkrijgen van een hypotheek. Het is daarom belangrijk om de erfpachtvoorwaarden vooraf helder te hebben.
Is de erfpacht eeuwigdurend afgekocht? Dan heeft dit doorgaans geen verdere implicaties voor het verkrijgen van de financiering. Je hebt immers eeuwigdurend het recht om de grond te gebruiken, zonder dat je daarvoor een verdere vergoeding verschuldigd bent. Wel moet je je houden aan de afspraken die gemaakt zijn in het erfpachtcontract, zoals bijvoorbeeld de afgesproken bestemming.
2. Is er een jaarlijkse erfpachtcanon verschuldigd?
Als er jaarlijks een erfpachtcanon is verschuldigd, dan heeft dat gevolgen voor jouw maximale leencapaciteit. Een veilig ezelsbruggetje is dat je ongeveer 20 maal de jaarlijkse canon minder kan lenen ten opzichte van een ‘normale’ maximale hypotheek.
Rekenvoorbeeld
Een inkomen van € 40.000 biedt bij een rente van 2,5% een maximale leencapaciteit van € 172.000 (2019). Een jaarlijkse erfpachtcanon van € 1.000 zorgt er echter voor dat de maximale leencapaciteit naar beneden wordt bijgesteld, naar € 151.000. Dat is dus 20 maal de jaarlijkse canon minder.
3. Is er sprake van particuliere erfpacht?
Een huis waarbij sprake is van particuliere erfpacht, is vaak moeilijk te financieren. Hiervoor moet je eerst een zogenaamde ‘erfpachtopinie’ aanvragen. Een erfpachtopinie is een verklaring van een notaris, waarin staat vastgelegd aan welke criteria de waarde van en erfpachtwoning getoetst kan worden. Een ‘groene’ opinie betekent dat er mogelijkheden zijn om te financieren. Bij een ‘oranje’ opinie wordt de financiering lastig, en bij een ‘rode’ opinie is het helemaal niet mogelijk om een financiering voor de woning te regelen.
Bron: diverse artikelen internet